Erstwohnung: Wie werde ich mein (zu teures) Darlehen los?

In einer Aussendung beschreibt die VZS 4 Wege, um eine altes (und teures) Darlehen loszuwerden: der Wechsel zum Fixzins, eine Neuverhandlung mit derselben Bank, eine Surrogation oder, als letzten Ausweg, die Tilgung und Neueröffnung.

„Dem Vorschlag der Bankenvereinigung ABI über eine Laufzeitverlängerung der Darlehen zur Senkung der Ratenbeträge können Verbraucherschützer nichts abgewinnen: je länger die Laufzeit, desto höher auch die Gesamtkosten des Darlehens“, schreibt die VZS – und rechnet vor:

Bei einem Darlehen von 200.000 Euro mit Zinssatz 4,5 Prozent, das von 20 auf 25 Jahre verlängert wird, steigen die Gesamtkosten um knapp 30.000 Euro, wobei die Rate um 150 Euro sinkt.

Erst vor wenigen Tagen hat die Regierung in Rom eine Besteuerung der „Extraprofite“ im Bankensektor veranlasst.

Derweil hat die Verbraucherzentrale versucht, einen Marktüberblick der in Südtirol angebotenen Wohnbaudarlehen zu erstellen – mit mäßigem Erfolg: „Von den 18 angeschriebenen Banken haben nur 5 geantwortet – 4 haben Daten übermittelt, während eine Bank nur mitteilte, sich nicht am Vergleich beteiligen zu wollen“, so die Verbraucherzentrale.

Um dennoch eine (kleine) Übersicht zu geben, wurde als Alternative ein Online-Vergleichsportal zu Rate gezogen.

Musterbeispiel

Der zu finanzierende Betrag liegt bei 250.000 Euro und der Wert der Immobilie bei 400.000 Euro. Es wurden Angebote mit fixem und variablem Zinssatz und mit Laufzeiten von 20 und 25 Jahren nachgefragt.

Die Ergebnisse des Vergleichs

Webank, der Onlineableger der Banca Popolare di Milano, bietet das günstigste Fix-Darlehen auf 20 Jahre, mit einem Zinssatz von 3,64 Prozent (bei einem effektiven Jahreszins TAEG von 3,75 Prozent) und einer Rate von 1467,95 Euro.

Bei einer Laufzeit von 25 Jahren hat Widiba, Onlineableger des Instituts Monte dei Paschi di Siena, die Nase vorn, mit einem Fixzins von 3,64 Prozent (TAEG 3,80 Prozent) und einer Rate von 1270,41 Euro.

Bei den variablen Darlehen kommen laut Vergleich der VZS die besten Angebote von Webank: bei 20 Jahren Euribor 1M plus Aufschlag von 1,20 Prozent mit einer Rate von 1585,00 Euro, und bei 25 Jahren Laufzeit plus Spread von 1,25 Prozent mit entsprechender Rate von 1400,25 Euro.

Auch Unicredit vergebe günstigere Angebote, aber nur, wenn die Immobile die Energieeffizienzklasse A aufweist.

Alle Details des Vergleichs finden sich in der eingefügten Tabelle.

Das Fazit der Verbraucherzentrale: „Durch die Wahl des günstigen Angebots können bis zu 50.000 Euro eingespart werden.“

4 mögliche Strategien gegen den Ratenanstieg

Neuverhandlung:
•Mit der gleichen Bank;
•Es reicht eine Privaturkunde, man benötigt keinen Notar;
•Es können geändert werden: der Zinssatz (z.B. von variabel auf fixverzinst), der Spread, die Dauer;
•Die Bank darf keine Spesen verlangen, keine anderen Kosten vorgesehen.

Surrogation (der Hypothek):
•Mit einer anderen Bank;
•Für den Surrogationsakt braucht es in Gebieten mit Grundbuch einen notariell beglaubigten Akt, dem Darlehensnehmer dürfen jedoch keine Abschlusskosten angerechnet werden;
•Keine Kosten für die Gewährung des neuen Darlehens;
•Keine Pönale (da das Darlehen übertragen und nicht getilgt wird);
•Es können geändert werden: Zinssatz, Spread, Dauer, jedoch nicht das Kapital.

Tilgung/Ersetzung:
•Mit einer anderen Bank; man tilgt das alte Darlehen und die dazugehörige Hypothek und nimmt ein neues Darlehen mit einer neuen Hypothek bei einer anderen Bank auf;
•Dafür braucht es einen notariellen Akt;
•Es können geändert werden: Zinssatz, Spread, Dauer und eventuell kann sogar zusätzliches Kapital aufgeliehen werden (Vorsicht: die Steuerbegünstigungen für die Darlehenszinsen werden nur auf die Restschuld des „alten“ Darlehens und die Kosten für die Ersetzung anerkannt);
•Kosten: es kann eine Tilgunspönale vorgesehen sein (siehe Abkommen ABI-Verbraucherverbände vom Mai 2007); keine Kosten für die Löschung der Hypothek, außer man verlangt diese dringend; Kosten für die Aufnahme eines neuen Darlehens (Bearbeitungsspesen, Gutachterkosten) und Registersteuern.

Wechsel von variabel zu fix mit Beibehalt des Spread (Haushaltsgesetz 2023)
•für Darlehenssummen bis zu 200.000 Euro;
•für Darlehensnehmer mit ISEE unter 35.000 Euro;
•für Darlehen ohne Zahlungsverzug;
•Es können geändert werden: nur der Basisparameter von variabel zu fix, mit Beibehaltung des Aufschlags.

„Welchen Vorteil für die Verbraucher die von der Regierung angedachte Besteuerung der Extragewinne bringen soll, ist derzeit nicht ersichtlich. Klar ist, dass diese von fairen und transparenten Märkten profitieren würden“, kommentiert VZS-Geschäftsführerin Gunde Bauhofer.

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